Cotas Condominiais e o Bem de Família

Dispõe o artigo 1º da Lei 8.009/1990, que trata sobre a impenhorabilidade do bem de família, que:

Artigo 1º. O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Ou seja, o bem de família é o único imóvel do devedor (usado por ele como sua moradia) que está, em regra, livre de penhora, independentemente da dívida. Assim, quaisquer sejam as dívidas contraídas, não existindo outro patrimônio que possa ser penhorado em execução judicial, a moradia familiar não estará sujeita ao procedimento.

Nesse contexto, o STJ editou a Súmula 364 com a seguinte assertiva:

O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.

Logo, independentemente do estado civil do devedor/executado, persiste a impenhorabilidade do bem de família.

Ocorre que a regra do artigo 1º da Lei 8.009/1990 possui exceções, entre elas a possibilidade penhora do único imóvel da família como forma de pagamento de cotas condominiais.

"Cotas Condominiais" nada mais são do que o rateio (distribuição) das despesas condominiais entre os condôminos, também denominadas, genericamente, de "Taxas Condominiais".

Desta feita, ante a inadimplência do condômino em razão do não pagamento das taxas de condomínio poderá o seu único bem de família ser levado à penhora com vistas ao pagamento da dívida, nos termos do artigo 1.715 do Código Civil Brasileiro in verbis:

Artigo 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.

Nesta esteira, tem entendido o STJ em diversas decisões sobre a temática:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. MENOR ONEROSIDADE. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Diante do quadro fático delineado pelas instâncias ordinárias, é inviável, na via estreita do recurso especial, discutir-se acerca da menor onerosidade da penhora para o executado, da suficiência dos bens nomeados, bem como da existência de outros bens passíveis de constrição, tendo em vista o óbice da Súmula 7/STJ. 2. O acórdão recorrido foi proferido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que "é permitida a penhora do bem de família para assegurar pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem está em sintonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça. Aplicação da Súmula 83 do STJ" (AgRg no Ag 1.041.751/DF, Quarta Turma, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe de 19/4/2010) 3. Agravo regimental a que se nega provimento.

(STJ - AgRg no AgRg no AREsp 198372 / SP, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, data julgamento: 19/11/2013, data publicação: 18/12/2013)

Precedentes: REsp 1401815/ES, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2013, DJe 13/12/2013; AgRg no AgRg no AREsp 198372/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/11/2013, DJe 18/12/2013; AgRg no REsp 1196942/ MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2013, DJe 21/11/2013; EDcl no Ag 1384275/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2012, DJe 20/03/2012; AgRg no Ag 1041751/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 06/04/2010, DJe 19/04/2010; AgRg no Ag 1164999/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 16/10/2009; AREsp 579772/SP (decisão monocrática), Rel. Ministro MARCO BUZZI, julgado em 30/03/2015, DJe 07/04/2015; AREsp 568361/SP (decisão monocrática), Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, julgado em 04/12/2014, DJe 10/12/2014; AREsp 163741/SP (decisão monocrática), Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, julgado em 14/12/2012, DJe 01/02/2013; Ag 1076532/SP (decisão monocrática), Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 28/03/2012, DJe 11/04/2012.

Assim sendo, uma vez em atraso o pagamento da cota condominial se torna possível a cobrança judicial dos valores em aberto com vistas à penhora do imóvel como forma de assegurar o pagamento da dívida.

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